檢舉違建不如向法院提出訴訟拆除，律師幫你拆違建
文：張宸浩律師
台灣的城市中，經常充斥大大小小的違章建築，其中又以屋頂違建數量最多，主要因為台灣的城市建築多半是集合住宅，公寓大廈，這樣的建築也導致頂樓的住戶經常在屋頂違規搭設建物。
除此之外，一樓住戶占用地下室或是法定空地的情況也很多，也都是屬於違章使用。也是可以請求拆除違建或是停止占用。
但是大家常用的方式多半是跟行政機關檢舉，希望工務機關來拆除，這樣的做法多半成效不張，因為行政機關的人力不足，拆除違建需要很高的行政成本。
其實很多人不知道，違建也可以透過司法判決請求拆除，違規佔用也可以透過司法判決請求對方除去占用。
就是藉由向民事法院起訴，請求拆除違章建築並且返還共用部分來主張，這樣的民事官司如果勝訴，就可以拆除違建，其實成效會比行政檢舉好。
而這樣的官司需要法院專業知識，通常會建議委託律師起訴，本人經常處理這樣的案件，如果有相關疑問都可以問我。
屋頂平台或是法定空地或是地下室，大部分屬於全體住戶共有，法院實務認為，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820條第1項定有明文。是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得依民法第767條第1項、第821條本於所有權除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院85年度台上第1950號判決意旨參照）。
而區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。民法第799 條第1 項、第2 項分別定有明文；次按共有部分係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799 條第2 項後段、公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第6 款亦有明文。依上述意義分析，共有部分包含：區分所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外牆、樓頂，以及連通數個專有部分之走廊、樓梯，與通往室外之門廳、電氣室、機械室、幫浦室、配電室、電機房、屋頂突出物等等地方。
所以，依據民法，透過民事官司起訴請求拆除違建，使用的法律依據就是認為違章建築佔用了大家的共用部分，又沒有經過大家的同意，所以原告身為共有人，可以請求拆除並且返還共有部分給全體共有人。
這種官司通常有一定的複雜度，建議委託律師處理，而被告方通常也會努力的答辯，也會委請律師，被告方最常使用的答辯方式就是認為住戶大家已經有分管協議，或是默示的分管契約，大家都已經同意違建所有人使用共用部分，比方使用屋頂平台或是地下室或是其他空地。
但是法院實務上認為，所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例參照）。
這部分也是法院攻防的重點。
除了拆除之外，原告依據法律還可以向法院主張對方要補償相當租金的不當得利，金錢補償。都是住戶的權益喔。不要白白犧牲了。法院實務認為，無權占用他人之土地，可能獲得相當租金之利息為社會通常之觀念，所有權人自得依不當得利之法則向無權占有人請求返還不當得利（最高法院61年度臺上字第1695號判例要旨可參）。
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張宸浩律師，97年律師高等及格，13年律師經歷，開庭次數破兩千次，法學碩士，曾經擔任台北市選舉委員會委員、台北律師公會候補理事、財團法人法律扶助基金會審查委員及扶助律師。
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