屋頂加蓋違章建築(違建)檢舉有用嗎?律師來解答
文：張宸浩律師
現在都市屋頂有違章建築的情況十分普遍，通常是頂樓的屋主去加蓋的，而且加蓋的時候也不見得有得到所有住戶的同意。
這樣的情況也讓許多住戶傷腦筋，常常去工務機關檢舉，但是實際上檢舉的效果有限，因為行政規則有將違建區分年限不同的規定，通常一定年代的違建會被列為緩拆，主要因為政府的人力不足。
很多民眾不知道拆違建還有一個方法，就是向法院提出民事訴訟，而且這個方法比較快速，因為在民法上屋頂平台應該是屬於所有住戶共有的，如果沒有經過大家的同意擅自占用，會違反民法。
法院實務見解認為，屋頂平台是大樓之共同構成部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質，自不能分割而獨立為區分所有之客體，尤不能離區分所有之各層樓而存在，其共有權應隨同各層樓房各戶區分所有權之移轉而移轉，法理甚明；又大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有（最高法院78年度台上字第1229號、84年度台上字第2683號判決意旨參照）。
實務上打這樣的官司，並沒有想像中簡單，因此建議找律師處理，比方張宸浩律師就經常處理這樣的案件，所以有這樣的案件也歡迎詢問張宸浩律師。
這樣的案件，通常被告方也會找律師積極答辯，不會輕易妥協，而通常被告方的答辯理由最常見的就是說屋頂有分管契約或是默示分管契約的存在，關於這點原告也必須要努力說服法院，表示沒有這樣的分管契約情況。
法院實務認為，共有物分管契約，固不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示亦包括在內，惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。所以縱然公寓區分所有住戶先前沒有反對之意思，或因不知情，可能因權利意識欠缺，可能基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置能力不足，或出於對法律誤解等因素，各種原因不一而定，被告如果未舉出有何默示同意被告分管之特別事證，也是難遽認各區分所有住戶有默許同意被告分管系爭屋頂平台之協議。
另外，屋頂的增建違建也可能會影響公共安全，而被法院認定應該拆除。
法院實務認為，物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供吾人需要而言，而大樓屋頂平台之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非適當，共有人為全體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之（最高法院92年度台上字第41號判決意旨參照）
縱使頂樓住戶依分管協議就屋頂平台取得管理使用權，惟該分管協議亦僅係使頂樓區分所有權人取得「管理使用權」，並非取得所有權，區分所有權人就共用部分有管理使用權者，管理使用之內容，本質上仍應受限於共用部分之使用目的、性質及構造，此由最高法院82年度台上字第1802號裁判意旨揭櫫：「按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法」
除此之外，一樓住戶占用地下室或是法定空地的情況也很多，也都是屬於違章使用。也可以是用這樣的法理向法院請求拆除。
除了拆除之外，依據法律還可以向法院主張對方要補償相當租金的不當得利，金錢補償。
所以，有拆除違建的需求，建議向法院提出民事訴訟，本人經常處理這樣官司，也歡迎諮詢我。
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張宸浩律師，97年律師高等及格，13年律師經歷，開庭次數近兩千次，法學碩士，曾經擔任台北市選舉委員會委員、台北律師公會候補理事、財團法人法律扶助基金會審查委員及扶助律師。
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