頂樓違章建築怎麼拆?
今天來跟大家分享頂樓違建的法律問題。
筆者執業多年，這樣的不動產官司是屢見不鮮。常有人聽到違建就說要去檢舉，或是請工務機關來拆，那其實都是緩不濟急，因為政府機關沒有那麼多人力去拆違建，所以台灣的城市屋頂才會到處都是違建，甚至工務機關還規定新違建即報即拆，舊違建就先不拆。
真正可以較為快速解決頂樓違建問題就必須透過民事訴訟。與工務機關認定的依據不同，民事法院並不會因為一個建築是違建而去拆他，而是基於原告合法的民事上的請求權而去拆除。
現在除非是透天厝，否則城市建築的屋頂平台原則上屬於共用部分，為大樓內每戶的每一個所有權人所共有。大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第799 條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有（最高法院84年度台上字第2683號判決意旨參照）。
而依據最高法院84年台上字第339 號判例、86年度台上字第1747號判決意旨，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。次按，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821 條亦定有明文。倘共有人中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名。
(( 歡迎追蹤 張宸浩律師 LINE@公眾號，你可以打開你的手機LINE軟體，按加入好友→搜尋→ID 並輸入@ncd2993y，就可以追蹤我的LINE@。 我不會常發訊息，如果發訊息通常是跟你說我在哪邊有公益免費法律服務你可以來諮詢。 ))
因此，原則上大樓內任何一個住戶都是屋頂平台的所有權人，都可以對於屋頂平台遭到違章建築占用的事情，向民事法院起訴，請求法院排除侵害。
而依據最高法院85年度台上字第1120號判決意旨，以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。
也就是說，如果屋頂平台確實為被告所占用，被告並沒有否認占用這個事實的話，被告必須要證明他的占有有合法權利來源(比方租賃或是借用)，否則就推定占用為無權利來源。
原告也就是大樓住戶除了可以請求法院排除侵害，拆除頂樓違建之外，還可以請求相當於租金的不當得利，因為占用的人照理說應該要付租金給大樓住戶也就是原告，但是不但沒有付租金還長期占用，所以占用期間的租金我們稱之為「相當於租金的不當得利」，原告可以依法請求，只是依據最高法院96年度台上字第2660號判決意旨，租金之請求權因5 年間不行使而消滅，既為民法第126 條所明定，則凡無法律上原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還，其請求權之時效期間，仍應依前開規定為 5年。
所以以上的「相當於租金的不當得利」只能回推五年計算請求，而租金應該算多少錢呢? 法律也有相關參考的規定，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，此於租用基地建築房屋時準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。再依土地法施行法第25條規定，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第148 條定有明文。舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，亦為平均地權條例第16條前段所明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
以上的民事訴訟程序在地方法院一個審級大約要耗時半年，但如果透過法院調解，也有更快結束的可能性。通常寫完起訴狀起訴後，法院會找時間到現場勘驗，並且協同地政機關到現場去測量，看屋頂平台被占用的面積和範圍有多大，並製作複丈成果圖，以供判決還有拆除的參考。
所以，如果你家有共用部分遭占用多年的舊違建，工務機關又不願意來處理，其實請律師提出民事訴訟是最正確的方式。至於有人會提刑事竊占告訴，這又要證明對方有竊占的故意，而且竊占罪的法律程序是刑事程序，有沒有辦法直接使房屋被拆除，又是另一個問題了。
歡迎追蹤 張宸浩律師 LINE@公眾號，你可以打開你的手機LINE軟體，按加入好友→搜尋→ID 並輸入@ncd2993y，就可以追蹤我的LINE@。
張宸浩律師，97年律師高等及格，13年律師經歷，開庭次數破兩千次，法學碩士，曾經擔任台北市選舉委員會委員、台北律師公會候補理事、財團法人法律扶助基金會審查委員及扶助律師。
其他資料上網google就可以查到，歡迎您攜帶相關資料來與律師詳談，我們會以熱誠、專業和同理心為您解決問題。
預約電話0955512092 ；line：@ncd2993y (點我立即諮詢)
事務所位於新北市三重區重新路四段97號22樓之2(國際星鑽大樓)，交通方便，旁邊有停車場，附近有捷運三重站。
張宸浩律師其他文章：
張宸浩律師相關新聞：
