怎麼拆除屋頂違建最快？提出民事訴訟，律師幫你拆
文：張宸浩律師
現在都市裡面公寓大廈最常見的問題就是屋頂有違章建築，怎麼檢舉都沒有用，讓住戶十分困擾，平常本來也是相安無事，但是一旦鄰居之間有了糾紛，或是屋頂的住戶擅自出租屋頂違建，人流複雜起來，也是讓許多住戶十分困擾。
除此之外，一樓的住戶占用法定空地私自搭設違建，也是一種違建型態。
屋頂的加蓋違建則通常是最頂樓的住戶擅自加蓋進而使用的，這樣的情況其實已經違反民法，私自占用了所有住戶大家所有的屋頂平台，因此有些住戶會去向行政機關檢舉希望工務機關可以來拆除，事實上這樣的做法緩不濟急，通常於事無補，因為台北的屋頂違建太多了，公務機關人力不夠。
如果真的要立即有效的拆除違建，我會建議向司法機關提告，提出民事訴訟，請求拆除屋頂違建，而且還可以向屋頂住戶請求相當租金的不當得利，因為官司過程複雜，會建議委託律師處理，本人也經常處理這樣的官司，不管是擔任原告方律師或是被告方律師都有豐富經驗。
屋頂的平台在法律上是屬於區分所有建築物之共有部分，法院的實務見解認為：
區分所有建築物之共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第2項後段定有明文。又按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第820條第1項定有明文。次按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協定，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院89年度臺上字第585號判決意旨參照）。故共有人對於共有物之特定部分使用收益，依98年1月23日修正前之民法第820條第1項規定，應經全體共有人協議，如不顧其他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
這樣的官司，被告方通常不會乖乖的認錯，也會請律師不斷的提出答辯方法，以至於案件也會在法院在法律面激烈的攻防，建議請專業律師處理官司為宜，通常被告方會提出的防禦答辯方法就是主張屋頂平台有分管契約或是默示分管契約存在。
這部份，法院的見解認為，各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第818 條及第820 條第1 項亦分別明文規定。因此，共有人對共有物之特定部分占有使用，在民法修正前原則上須徵得其他共有人全體同意。至共有人間約定就共有物劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，雖非法所不許，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定，而本件被告主張系爭房屋頂樓平台共有人間存有默示分管契約之事實，既為原告所否認，即應由被告就此有利於己之事實負擔舉證責任
所以被告方還是必須要舉證證明有默示分管契約存在的。
另外，屋頂違建也可能會影響公共安全，法院有見解認為：
台灣集合住宅中，有時候會約定屋頂平台由頂樓住戶使用管理，此性質屬於共有物的分管契約，惟屋頂平台之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全。亦即區分所有人就共有部分有專用權者，「仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法」；又按物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供吾人需要而言，而大樓樓頂平台之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非適當，共有人為全體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之(參照最高法院80年度台上字第1104號判決、最高法院82年度台上字第1802、2284號判決、最高法院92年度台上字第41號判決、臺灣高等法院93年度上字第111號民事判決、公寓大廈管理條例第8條第1項)
所以如果加蓋的違章建築已經影響公共安全，法院也可以判決拆除，此部分由法院具體個案去認定。
除此之外，一樓住戶占用地下室或是法定空地的情況也很多，也都是屬於違章使用。也可以是用這樣的法理向法院請求拆除。還可以請求不當得利喔。
法院實務認為無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第179 條前段、第184 條第1 項前段、第2 項前段、第185 條第1 項前段分別定有明文。無權占有他人之房屋、土地，依社會通常觀念可能獲得相當於租金之利益；又無權占有他人之土地，係侵害該土地所有人之所有權，應構成侵權行為，被害人對於侵權行為人得請求賠償相當於租金之損害（最高法院61年台上字第1695號、67年台上字第3622號判例、最高法院103 年度台上字第104 號判決意旨參照）
總之，檢舉違章建築，不如向法院提出拆除屋頂違建訴訟，是更快解決問題的方法唷。本律師也是經常處理這樣的問題，有疑問都可以問我。
歡迎追蹤 張宸浩律師 LINE@公眾號，你可以打開你的手機LINE軟體，按加入好友→搜尋→ID 並輸入@ncd2993y，就可以追蹤我的LINE@。 我不會常發訊息，如果發訊息通常是跟你說我在哪邊有公益免費法律服務你可以來諮詢。
張宸浩律師，97年律師高等及格，13年律師經歷，開庭次數近兩千次，法學碩士，曾經擔任台北市選舉委員會委員、台北律師公會候補理事、財團法人法律扶助基金會審查委員及扶助律師。
其他資料上網google就可以查到，歡迎您攜帶相關資料來與律師詳談，我們會以熱誠、專業和同理心為您解決問題。
預約電話0955512092 ；line：@ncd2993y (點我立即諮詢)
事務所位於新北市三重區重新路四段97號22樓之2(國際星鑽大樓)，交通方便，旁邊有停車場，附近有捷運三重站。
張宸浩律師其他文章：
張宸浩律師相關新聞：
