被告拆除頂樓違建怎麼辦?你需要專業律師
文:張宸浩律師
實務上經常有拆除屋頂違建這類的官司,因為台灣的都市尤其台北市和新北市的建築多半是公寓大廈,屋頂加蓋的情況十分普遍,大家平常相安無事,但是如果鄰居之間關係不好,住戶檢舉違建又沒有效果,有時候會向法院起訴請求頂樓的住戶拆除違章建築。
我經常處理這樣的官司,除了幫原告住戶起訴請求頂樓的住戶拆除違建之外,也常常會幫被告的住戶努力爭取權益,提出答辯,所以如果您是被告方,被告拆除屋頂違建,並返回屋頂空間,也可以找我擔任律師,民事訴訟代理人盡力答辯。
通常被告方的答辯策略,會主張共用部分,也就是屋頂平台或是地下室或是法定空地等等地方,有分管契約的存在,或是默示分管契約。
法院實務認為,當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立,民法第153條第1項亦有明文。所謂默示之意思表示,除依表意人之舉動或其他情事,足以間接推知其有承諾之效果意思者外,倘單純之沉默,依交易上之慣例或特定人間之特別情事,在一般社會之通念,可認為有一定之意思表示者,亦非不得謂為默示之意思表示(最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨參照)。是共有物分管契約,不以共有人明示之意思表示為限,共有人默示之意思表示亦包括在內,倘公寓大廈之各區分所有權人間,就公寓大廈之共用部分實際上劃定由特定共有人使用,對該共有人占有管領之部分予以容忍,未予干涉,已歷有年所,即非不得認有默示分管契約之存在。且倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分,他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人,受讓人若知悉有分管契約,或有可得而知之情形,其分管契約,對於受讓人仍繼續存在(司法院大法官釋字第349號解釋,最高法院48年台上字第1065號判例要旨參照)
所以默示分管契約是法院承認的一種法律型態,但是被告也就是屋頂住戶必須要證明。
另外,公寓大廈管理條例第9條第1、2項規定:「各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」
另公寓大廈之買賣,建商與各承購戶分別約定,該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者,除別有規定外,應認共有人間已合意成立分管契約。又共有物分管契約,不以共有人明示之意思表示為限,共有人默示之意思表示,亦包括在內,惟所謂默示之意思表示,係指依共有人之舉動或其他情事,足以間接推知其效果意思者而言。
所以如果被認為認有分管契約之存在,各區分所有權人應受其拘束。如果係基於分管契約之約定,亦無未依其設置目的及通常使用方法之情事,就不是無權占有。就是合法。
這樣的案件我經常處理,有相關問題都可以問我。
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張宸浩律師,97年律師高等及格,13年律師經歷,開庭次數破兩千次,法學碩士,曾經擔任台北市選舉委員會委員、台北律師公會候補理事、財團法人法律扶助基金會審查委員及扶助律師。
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