法律常識類 文章

今天要跟大家聊聊，實務上很常見的借名登記契約。有時候，長輩或是配偶買房，會登記在晚輩或是另一半的名下，而不是登記在自己名下，這樣就有可能構成借名登記關係，要實際上判斷是甚麼關係，主要還是要看當事人內心的真意，也可能是贈與關係，實際上是買起來送給對方的。但是實務上常見一開始沒有問題，之後為了房子是誰的而吵翻天，或者房子繼承下來之後，下一代有所爭執，這時候在法律上就需要進一步去解析和判斷是否為借名登記關係，並且證明之。

按借名契約，顧名思義，係指當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但無使他方取得實質所有權或其他權利之意思。在現行法制下，其性質乃無名契約。
借名登記不管是以口頭約定或是書面契約皆可，而如果有借名登記書面契約，幾乎可以保證不會有爭執，但是大部分情況下，其實是沒有書面契約的，這時候就需要透過其他線索來判斷。

在法律上，物的所有權有時候會以共有的方式存在，通常動產比較不常出現，但是不動產比方房屋和土地就很常出現共有的狀況，民間俗稱「持分」。尤其是房屋和土地如果因為繼承取得，就會變成兄弟姊妹共有，而如果沒有去處理，等所有人死亡後，其子女又有數人，共有人就會越來越多，共有關係也會越來越複雜。
一旦共有人不想維持共有關係了，該怎麼辦呢? 除了把自己的持份賣掉之外，另外的方法就是分割共有物了。

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。若分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請命以原物分配或變賣共有物以價金分配於各共有人，民法第824條第1 、2 項定有明文。所以最優先的方式一定是協議分割，如果協議不成，這時候任何的共有人都可以向法院訴訟，請法院裁判分割。建議委託律師處理。
不動產如果是共有人所分別共有，在分割前必須要去調解委員會調解，如果調解未果，做成不成立證明書，就可以認定共有人不能就分割達成協議。無法就分割達成協議的時候，就可以訴訟法院裁判分割。